Klassieke oplossing voor verpauperde Dijkstraat werkt niet meer
OOST GELRE – De invulling van aanloopstraten naar de centrumwinkelstraten bezorgt menige gemeente in de Achterhoek hoofdpijn. Maar leegstaande winkels 'wegbestemmen' naar een woonfunctie als in een woonwijk, is een allerlaatste te hanteren redmiddel, vinden makelaars en bouwconsultants.
Door Eveline Zuurbier
De plannen voor de invulling van de verpauperde Dijkstraat in Lichtenvoorde en De Gracht in Groenlo stuiten op weinig tot geen weerstand. Voor de drie kavels met vrijstaande woning is belangstelling en het kantoorpand van LBA is nagenoeg verkocht in wat heet 'plan De Gracht' aan de Lievelderstraat in Groenlo. Ook tijdens de inloopavond voor Plan Dijkstraat bij Grand Café Markt is de animo voor goedkoop wonen aan de rand van het centrum groot. In beide gevallen zijn de aanloopstraten naar het centrum van Lichtenvoorde en Groenlo gered van leegstand en verdere verpaupering. "Goed plan", zou je zeggen. Maar is deze afwaardering van "eens een mooie poort naar de vestingstad" en "eens een winkelstraat van ambachtslieden" naar "rustig wonen aan de rand van het centrum" wel de goede oplossing? De gemiddelde inwoner uit Groenlo of uit Lichtenvoorde reageert schouderophalend. "Maar als dit de enige oplossing voor leegstand en krimp is, dan zal de gemeente het wel bij het rechte eind hebben." Tijdens de politieke debatten in het Groenlose, registreert de publieke tribune bij de politiek eenzelfde houding: we wachten het plan van het college af voor de Dijkstraat.
Beide plannen, Dijkstraat en De Gracht, kosten enkele miljoenen euro's aan gemeenschapsgeld waarvoor helemaal niets terugkomt dan alleen een opgeknapte straat. Bovendien leggen de aanliggende bedrijven er ook geld op toe. Bij plan De Gracht schiet projectbureau LBA er voor bijna twee ton bij in en bij het plan dat in voorbereiding klaarligt voor Dijkstraat, kan er een definitieve streep door nieuwbouwproject 'De Driehoeck' (8 x € 145.000 euro) en kunnen voorstellen van ondernemers van leegstaande panden in de centrumring van Lichtenvoorde niet meer van de grond komen. "Deze oplossingen zijn in het kader van krimp en contingenten de enige mogelijkheid. En dat we voor die ontwikkelingen geld moeten toeleggen, weten we," antwoorden de planmakers en de verantwoordelijk wethouder van ruimtelijke ordening. Makelaars en bouwconsultants wijzen op onrealistische plannen die allesbehalve wenselijk zijn voor de toeloop naar de centra van Groenlo en Lichtenvoorde. Een onderzoek van HAN-studenten in opdracht van Terborgs Belang en dus eigenlijk gericht op Terborg, maakt het pijnpunt tussen de marktvraag, waar ondernemers en makelaars over praten, tegenover de ruimtelijke gemeenteplannen duidelijk: gemeenten denken 'in straten en buurten' zoals een compact centrum, uitgaansgebied, bedrijvenpark en woonwijk zonder te kijken naar de cultuur die er leeft. De argumenten 'overlast en hinder' komen te snel als tegenwerping op tafel zonder te kijken welke behoefte daar achterligt, aldus de conclusie uit het onderzoek van de HAN-studenten. Ontwikkelaars en architecten ondervinden die tegenwerking: "Uw plan is niet de waarde die wij daar graag willen hebben," terwijl ze van tevoren de markt en de verre omgeving hebben verkend. Makelaars zijn nimmer om advies gevraagd bij gemeentelijke planontwikkelingen of over hoe zij de krimp zien in verhouding tot tal van vastgoedzaken. De Nieuwe Liberalen hebben het probleem van 700 vastzittende bestemmingsplannen in een raadsdebat aangekaart waar Oost Gelre meer werk van zou moeten maken. Makelaar Wout Steentjes heeft tegenover deze krant over de starre houding zijn zorgen geuit. Oost Gelre houdt nogal krampachtig vast aan een compact winkelgebied in zowel Lichtenvoorde als in Groenlo dat initiatieven in de centrumperiferie vrijwel onmogelijk maakt. "Het lijkt wel of bij alle plannen die zij aandragen de gemeente dit ziet als een vijand voor hun eigen planontwikkeling."
Plan De Gracht moest concurreren met 'De Bron'
Zo is het uiteindelijke plan De Gracht de dupe geworden van de inzet die gemeente Oost Gelre pleegde voor het verpauperde Hamelandgebouw aan de Mattelierstraat. In 2007 kocht Oost Gelre de grond van een projectontwikkelaar voor ruim 7 ton om daar aan de poort van de vestingstad ruimte te geven aan ideeën voor een mooie entree naar de binnenstad. Er volgden allerhande mooie voorstellen als een rand met kleine stadswoningen tot uiteindelijk een grote stadsvilla met zorg. Het moderne pand van projectbureau LBA paste niet bij de ruimtelijke uitstraling en moest wijken ten gunste van de ruimtelijke uitstraling aan de Lievelderpoort. Gemeente Oost Gelre leek een verplaatsingssubsidie van 3,5 ton binnen te halen, maar de provincie kende die niet toe. Tot overmaat van ramp ging de zorgorganisatie vlak voor het tekenen van de koopovereenkomst failliet. Inmiddels zijn de kosten aan voorbereidingsbesluiten, niet doorgegane overeenkomsten, afschrijvingen en het slopen van de sterk verpauperde panden opgelopen tot over de twee miljoen euro. Mede omdat de panden gesloopt werden, kwam gemeente Oost Gelre niet meer in aanmerking voor een andere subsidie, 'SteenGoed Benutten', van de provincie Gelderland. Daar lag wel een kans om een verhuizing van cultureel centrum 'De Bron' van de Ruurloseweg naar het leegstaande gebouw van de voormalige wsw-bedrijf Hameland alsnog mogelijk te maken. Part of the deal waren ook de gelden (1 miljoen euro) die De Woonplaats bij vertrek van het hoofdkantoor van Groenlo naar Enschede had toegezegd. De politiek ging overstag; de Ruurloseweg krijgt er met een leegstaande voormalige Maria-kerk een probleem bij. Naastgelegen Auto Arink aan de Ruurloseweg staat al enige tijd leeg. De reden is dat de eigenaren van de garage met showroom van de gemeente geen toestemming kregen om het pand aan een supermarktketen te verkopen. De vestiging van de supermarkt was aan de andere kant van 'het haltermodel' in het Programma Stad Groenlo gepland. Een supermarkt is meer dan wenselijk in een deel van het voormalige Hamelandgebouw. Een poging met Albert Heijn Wallerbos mislukte omdat het voor deze grootgrutter na een gedaan marktonderzoek toch bleek dat een supermarkt aan die zijde van Groenlo niet haalbaar is. Oost Gelre hoopt dat de Lidl, eveneens gevestigd aan de Ruurloseweg, naar de Mattelierstraat komt. Omtrent dat plan is het stil. De Bron verhuist binnen niet al te lange tijd naar de Mattelierstraat.
Plan Dijkstraat dreigt hetzelfde lot te ondergaan
Het voornemen van de gemeente Oost Gelre is Dijkstraat te onttrekken als winkelstraat. Het betekent dat er voor winkels geen plaats meer is, behalve in het centrum dat aangemerkt is als kernwinkelgebied. Het plan van het college is dat er op de plaats van de leegstaande panden goedkopere woningen worden gebouwd aan zowel de Dijkstraat als aan de achterzijde, de Koemstraat. Het is daarbij de vraag of woningcorporatie Pro Wonen wil investeren in het plan. Al met al is plan Dijkstraat een mooie opknapbeurt als er geen initiatieven komen van ondernemende burgers, aldus de algemene reactie van de politiek. De VVD heeft de initiatieven nog willen aanmoedigen met alvast een reservering van gelden. De gemeenteraad vond het gebaar sympathiek, maar wilde niet vooruit lopen op het plan van het college en stemde tegen.
Oost Gelre heeft de gronden waarop de panden van Schlecker en die van de Aldi staan in 2008 voor 680.000 euro aangekocht, met de bedoeling winkelleegstand in het centrumhart van Lichtenvoorde zoveel mogelijk te voorkomen en geen grote discountzaken toe te hoeven staan in een leegstaand supermarktgebouw. Action betrok het leegstaande Edah-pand aan de Aaltenseweg. "Door enkele goedkope starterswoningen met een eventuele mogelijkheid van een kantoortje te plannen aan de zijde van de Dijkstraat, haal je lang niet de waarde uit deze centrumomgeving. Dan leg je er circa 3 tot 4 miljoen op toe. Er zit veel meer in," zegt Eddy ter Woerd. Die woningen zouden veel beter passen aan de Mozartstraat in het oude schooltje of aan de Zieuwentseweg; dus in een woonwijk. Volgens de bouwconsultant zou de gemeente pro-actief beleid moeten voeren om zzp'ers binnen te houden en te krijgen door integraal te kijken naar de ruimtelijke problemen. Als aan de Dijkstraat woningen met een etalage voor een adviesbureau of een atelierwinkel blijven toegestaan, blijft de straat de kwaliteit behouden van een aanloopstraat. Bovendien houd je de overige winkel- en horecabedrijven en Den Diek verderop betrokken bij het centrumgebied. En als aan de Koemstraat een appartementencomplex gerealiseerd kan worden zoals die aan de Nieuwe Maat, dan is aan de vraag aan mooie huurappartementen ook voldaan en hoeft er niet zoveel aan gemeenschapsgeld bij als met een goedkoop woonwijkje in het centrum van Lichtenvoorde.