De verschralende woningmarkt in Oost Gelre
Dat de vraag op de woningmarkt aanmerkelijk groter is dan het aanbod, merken niet alleen kopers. Ook huurders hebben hier last van en hebben te kampen met naast een schaars aanbod een aanmerkelijk hogere huurprijs. De prijzen liggen nu op een recordstand zowel voor koop- als huurwoningen. De woningmarkt floreert overal in het land door een lage hypotheekrente, een bouwwereld in beweging, een recordaantal verkochte woningen en steeds minder woningen die onder water staan. Toch zijn er ook enkele grote knelpunten, die vooral te maken hebben met het woningtekort.
In onze gemeente Oost Gelre is volgens info op Huizenzoeker.nl het aantal te koop staande woningen in een jaar tijd met de helft gezakt (van 302 naar 147) en is de gemiddelde vraagprijs in datzelfde jaar met maar liefst 56.000 Euro gestegen. Voor de volledigheid nog even het aantal te koop staande woningen tijdens de crisisjaren 2013-2014: ca. 450 woningen en in het economische topjaar 2008 waren dat 167 woningen. Gezien de afspraken binnen het regionale krimpbeleid worden er slechts mondjesmaat vergunningen afgegeven voor woningbouw op basis van het stoplichtenmodel en hier en daar een maatplannetje. Dit ondanks een stevige westerse migratie die op dit moment volgens de gemeentelijke makelaars plaats vindt en ongetwijfeld in de BAG-administratie bij de gemeente is terug te vinden. Derhalve zal de huizenmarkt nog meer overspannen raken.
Landelijk wordt er de laatste tijd wel veel gebouwd. Zo veel, dat de openstaande vacatures voor bouwvakkers maar moeilijk te vervullen zijn. Toch is deze groei lang niet genoeg. De vraag naar woningen is namelijk groter dan de 700.000 die de komende jaren op de planning staan, blijkt uit onderzoek van ABF Research die cijfers leverde voor de Staat van de Woningmarkt. Er werden namelijk afgelopen jaar ook ruim 130.000 woningen gesloopt, wat een tekort van zo'n 40.000 woningen oplevert. Het is nog steeds verbazingwekkend dat de gemeenten in de Regio Achterhoek tot voor kort meenden dat deze problematiek aan ons gebied zou voorbij gaan. Wijzend op cijfers van leerlingaantallen in 2030 zonder voldoende rekening te houden met toenemende migratie. Met de vele openstaande vacatures ook binnen deze gemeente (meer dan 1.500 de komende 5 jaar volgens 53% van de ondervraagde IKGL-ondernemers in Oost Gelre ofwel ca. 25% van de bedrijven) is het huidige gemeentebestuur gelukkig pas op de plaats aan het maken. De grootste opgaaf is betaalbaar te bouwen. Door allerlei kostenverhogende regelgeving, toenemende kavelprijzen en bovengenoemde woningtekorten zijn de prijzen van zowel nieuwbouw als bestaande bouw naar ongekende hoogten gestegen. De gemeentes moeten zich daar terdege van bewust zijn. De woningbouwcorporaties zijn dat al langer. Zij kunnen niet langer aan hun bouwplicht voor betaalbare sociale huur voldoen. Alleen modulair en flexibel bouwen op betaalbare grond kan de redding zijn voor starters en huurders in de sociale sector. Een plannetje van ca. 20 grondgebonden woningen in bijvoorbeeld de Dijkstraat zal zonder bijzonder stevige subsidiëring nooit de gewenste betaalbare woningen in de geschetste condities van deze tijd op kunnen leveren. Zonder rekening te houden met het feit dat voor een goede doorstroming op de woningmarkt op deze plaats dicht tegen het centrum beter wel betaalbare appartementen voor starters en ouderen gebouwd moeten worden. Een veel gehoorde wens onder de bevolking. Maar helaas blijkt niet iedereen stedenbouwkundig voldoende goed onderlegd (krijg je met criteria achteraf). Daar zijn de inschrijvers van de in 2016 gehouden prijsvraag inmiddels ook achter gekomen.
Energielabels
Wat betreft energielabels en verduurzaming valt er nog veel te winnen. De komende jaren moeten landelijke drie miljoen woningen dusdanig worden verbouwd dat ze minimaal energielabel C krijgen. Volgens het in 2013 opgestelde Energieakkoord moeten alle woningen over dertig jaar van het gas af. Het is nog de vraag of dit gaat lukken met de torenhoge huizenprijzen van dit moment. Zijn er nog voldoende middelen beschikbaar om de gestelde doelen te halen? De werkgroep Wonen & Werken Oost Gelre is van mening dat duurzaamheid vooral tot zijn recht komt en effectief is in nieuwbouw, waarin recente uitgekristalliseerde technische vindingen kunnen worden toegepast. Woningen met een zeer laag energielabel en zonder enige (monumenten)status kunnen beter gesloopt worden gezien de extreem hoge kosten om deze om te turnen naar energiezuinige woningen. Dat dient ook de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid in de buurten. Normaal gesproken haalt toch niemand het in zijn hoofd om een normale fiets om te bouwen tot E-bike……. De conclusie van sommige beleidmakers dat 97% van de woningvoorraad al in de Achterhoek staat delen wij dan ook zeker niet. Een percentage van 70% komt veel beter in de richting als we het serieus hebben over duurzaamheid, het creëren van ruimtelijke kwaliteit en groenstroken in te dicht gebouwde wijken.
In de komende wintermaanden zal onze werkgroep meer van deze onderwerpen onderzoeken en belichten, bijvoorbeeld de westerse migratie met de gevolgen daarvan, het faciliteren van wonen en werken, tijdelijke huisvesting en flexibel bouwen. Of als u onderwerpen in ons doelgebied heeft: meldt dit rustig op onze site of facebook-pagina.
Werkgroep Wonen & Werken Oost Gelre